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梅州,楼市焦虑中奋力前行, 梅州楼市何去何从?

比分直播500 2018-10-12 14:00:54

中国的房地产行业已经由“黄金时代”进入所谓的“白银时代”,在中央密集出台调控政策,以及“房住不炒”指导方针下,房地产正式进入下半场。2018年已经过去三分之二,而各大房企,相信比2017年底研究讨论2018年销售目标时的信心和坚韧有了更多的理性,并且伴随着的更多是焦虑——对行业的焦虑,对市场的焦虑,对客户的焦虑,对现金流的焦虑,对产品更新迭代的焦虑,对企业转型升级寻找新的增长点的焦虑!大势所趋,梅州楼市也无法独善其身。纵观如今的梅州楼市,总体成交量价明显下滑,土地资源也日益减少,一场去库存带动的楼市繁荣似乎难以持续,是繁华的谢幕还是火爆行情的阶段调整? 在2018年所剩无几的时间里,梅州楼市将何去何从?

去库存楼市盛宴下的繁荣——梅州楼市量价齐升

2015年12月,中央经济工作会议提出“化解房地产库存”,全国多地楼市利好政策层出不穷,特别是三、四线城市房地产市场,土地成交活跃,量价齐升屡创历史新高。回顾楼市去库存时代,梅州房地产市场可谓是高度繁荣,去库存成效显现。就梅州城区成交情况来看,2015年成交15685套,销售金额98.45亿元;2016年成交17150套,销售金额117.49元;2017年成交19637套,销售金额159.26亿元;在梅州扩容提质、高铁建设利好、棚改货币化等去库存利好政策的影响下,房价不断上扬,各房地产商雨露均沾,呈现出了火热的局面,尤其是2017年,成为近几年来涨幅最大的一年。

从去库存开始至今,梅州楼市的去化周期明显降低,去化周期基本维持在5-7个月左右,而房价也一路走高,就梅州城区成交均价来看,均价从2015年的4998.65元/平方米、2016年的5368.8元/平方米,上涨至2017年的6355.85元/平方米,截止至2018年8月,更是达到了7561.25元/平方米。

梅州楼市价格涨幅较快,主要基于如下原因:一是由于土地供应缓慢、已供土地入市周期较长等综合因素,市场房源供应量不足,难以满足购买需求;二是由于梅州城市形象、环境、交通改善引发的外来需求(含返乡置业、外来投资)及由改善型、刚需、二胎、城市化进场程加快引致的内需,导致需求量大增;三是品牌房企精装修销售及交楼,一定程度上也造成梅州房价上升;四是劳动力成本、建材等不断上涨,引致房地产建设成本增加。梅州房价基数低,因此在上述因素综合影响下涨幅呈现较快的发展速度。

宏观调控主基调下的降温——梅州楼市量降价稳

2018年上半年,房地产政策调控进入了一个新的阶段。一方面继续积极抑制非理性需求,另一方面重点调整中长期供给结构。中央明确表态调控不放松,多城落实地方主体责任,政策密集出台。上半年调控力度并未减弱,经统计,上半年已有50余个地级以上城市和10余个县市出台调控政策,海南上半年历经数次政策收紧。各地出台的房地产调控政策发布次数已累计高达192次,相比2017年上半年的116次调控,调控次数上涨幅度高达65%。

7月31日,习近平主持召开中共中央政治局会议,分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作。而对于备受关注的房地产问题,“坚决遏制房价上涨”这一句,为房地产问题彻底定了调。

而对于梅州来说,尽管是四线城市,但在2018年4月份,已经感受到了调控的压力和威力,也成为了梅州楼市2018年的分水岭,让梅州楼市持续进入低迷状态。综观梅州1-8月,梅州楼市呈现以下特点:一是全市商品房库存持续走低,基本告别去库存时代;二是全市商品房销售面积及套数同比较大幅度下降;三是全市商品房价格同比上涨幅度较大,但环比基本保持稳定,房价趋于稳定;四是在调控主基调下,金融政策收紧,导致首付及利率明显上升,购房者倍感压力;五是历经2017年的楼市繁荣,房价已经上升到一定程度,消费者持观望态度浓厚,成交周期拉长;六是梅州属于四线城市,外来人口有限,市场和客户的培育需要更长的周期。

调控令人焦虑,当三四线楼市面临着冷却,房企还能否独善其身?又是否意味着梅州楼市的繁荣已经结束?在梅州房地产市场出现下降趋势时,如何从容转身,成为每一个房企共同面临的考验。

楼市降温潮水退去——梅州楼市何去何从?

对购房者而言,投资看潜力、度假看资源、自住看综合。每一类型的购房者,要根据自己的需求和目的来选择,选择时间、选择项目。如果购买是考虑投资,则要看区域发展潜力及楼盘的升值潜力;如果购买是考虑度假,则要看楼盘的度假资源配备情况;而自住,则需要更综合地考虑地段、配套及价格等综合因素。

对开发商而言,在2018年仅剩余的不到百日里,就是一个抢字,抢进度、抢开盘、抢客户、抢现金。进入下半年,梅州将入市一批新盘,以及其他楼盘应势加推,相信供应量将有所增长,成交量也会有所增加。而房价主基调也将继续保持平稳走势。但不可否认,各大房企也面临着年度冲刺压力,在激烈的竞争态势下,部分房企有可能采取“以价换量”的策略积极推盘,房价走势或将发生实质性变化,“现金为王”将是梅州楼市2018年下半场的主基调。

对梅州而言,高铁开通的预期,生态环境的改善,城市形象的提升,经济的持续发展,都会随着新一届领导班子的上任而给整个梅州更高的预期。坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,也将是梅州未来房地产工作的主要方向。值得注意的是,梅州一直以来是人口外流城市,能否吸引外来人才来梅创业、居住,能够提供更好的创业环境、更优质的营商环境,将是决定未来梅州房地产市场发展的重要因素。

2018年下半场,梅州楼市格局将有如下变化:土地市场供应仍将平稳,土地成交价格趋于稳定且有下行压力;商品房市场供应量将大大增加,楼市成交量将有所上升;商品房市场竞争态势加剧,成交价格趋于稳定局部有下行压力;金融政策难有缓和,首付及利率仍将保持从紧态势,消费者压力继续存在;各县市区市场两极分化的态势将继续维持,热者恒热,冷者恒冷!

我们期待,所有的开发商,都不再焦虑,都能够充分理解时代和形势赋予的使命,让房子回归居住的本质。不仅要造好房子,更要为梅州提供一种美好生活方式,让梅州成为美好生活的目的地,为梅州人民的幸福感、荣誉感和获得感来贡献自己的应有的力量。

(供稿:梅州市房地产行业协会 图/钟文丽)

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